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Costruire. Conviene in USA?

Immobile in costruzione

Cosa comporta fare il costruttore

Cast: Timoteo Pasquali (come me medesimo), Giuseppe Cicorella (CEO e Guru)

Set: Skype

L’occasione è la Skype domenicale che teniamo settimanalmente per valutare i progressi dei progetti e le eventuali modifiche da apportare.

Nel mio continuo percorso di approfondimento in materia di immobiliare, ultimamente ho avuto modo di “fare la conoscenza” di un certo Donald Bren, palazzinaro californiano con al suo attivo una fortuna stimata in 17 miliardi (Billioni) di dollari ed un impero immobiliare di più di 10 milioni di metri quadri. Bren è considerato l’immobiliarista più ricco d’America ed uno dei costruttori più famosi e longevi.

Dal chiacchierare su Bren con Giuseppe, siamo velocemente passati a discorrere sulle opportunità che ci sono nell’investire nella costruzione di complessi residenziali e commerciali negli Stati Uniti in generale ed a Cleveland in particolare.

Prima di tutto bisogna definire la figura del costruttore edile. Al momento, il nostro Progetto non ha ancora operato in questo settore. Certo, sono state fatte ristrutturazioni molto profonde che hanno richiesto capitali importanti ed interventi strutturali per riportare gli immobili alla condizione necessaria per essere affittati e/o venduti, ma secondo Giuseppe Cicorella – ed io non posso che essere d’accordo – perché un immobiliarista possa considerarsi costruttore deve svolgere alcune o tutte delle seguenti attività (non mutualmente esclusive):

  1. Partire dall’acquisto di terreni e sviluppare il progetto;
  2. Abbattere completamente la struttura pre-esistente ripartendo con la costruzione dalle fondamenta;
  3. Cambiare totalmente la destinazione d’uso di un determinato complesso ed apportare modifiche sostanziali e strutturali alla proprietà;
  4. Ampliare/variare la struttura di una proprietà trasformandola profondamente (da SFH in duplex, per esempio).

Inoltre, ma è forse l’aspetto più gestibile, per poter affrontare opere come quelle dei 4 punti precedenti, un’azienda deve avere i macchinari adatti e le licenze necessarie ad operare.

Insomma, non è davvero una passeggiata nel parco, anche perché in 9 casi su 10 ci sarà la necessità di relazionarsi in maniera stretta con la City o la Contea per avere i permessi necessari (terreno non edificabile?), per poter eventualmente portare gli allacci delle forniture elettriche ed idriche e per collegarsi alla rete fognaria se presente. Per non parlare poi delle vie di accesso ed i parcheggi necessari. Quindi non si tratta solo di trovare il terreno giusto, avere tutti i capitali ed i progetti pronti (e quindi probabilmente i finanziatori allineati) e gestire tutti i problemi tecnici che un’impresa simile possa comportare, ma bisogna considerare che l’aspetto burocratico dell’opera non sarà assolutamente secondario, ed anzi, potrebbe essere proprio quello che fa pendere l’ago della bilancia verso la rinuncia all’investimento.

E quindi? Solo un pazzo si lancerebbe in un’impresa simile? Accantoniamo l’idea?

Assolutamente no. Basta un dato per farci tornare sui nostri passi e riconsiderare la nostra posizione: 9 su 10 degli immobiliaristi più ricchi sono costruttori.

E poi noi, come Progetto, abbiamo agevolazioni che altri non hanno:

  1. Ottimi rapporti con la Contea/City: già ora è così, ma più il Progetto crescerà, più i rapporti si stringeranno e si faranno assidui, permettendoci quindi di avere accesso diretto a coloro che dovranno darci i permessi necessari o dovranno portare a termine le ispezioni che decideranno della nostra sorte. L’accesso a queste Istituzioni ci permette di affrontare l’impresa con ben chiari in mente i requisiti burocratici ed addirittura permetterci potenzialmente di spuntare condizioni migliori. Tutto ciò partendo comunque dal presupposto, ripetuto spesso nelle live di Giuseppe, che l’atteggiamento delle istituzioni nei confronti delle imprese è di supporto alla loro attività, quindi molto diverso da quello spesso incontrato in Italia;
  2. Facilità di accesso al credito: se necessario, grazie alle dimensioni ormai raggiunte dal Progetto, i rapporti con le banche stanno diventando sempre più “idilliaci”! Come detto da Giuseppe nell’ultima Live per Investitori: “ormai quando vado in banca, mi stendono un tappeto rosso!”.
  3. Facilità di reperimento Investitori interessati: siamo onesti, due anni fa un’idea simile sarebbe stata impensabile. Ora, abbiamo più potenziali Investitori che bussano alla nostra porta che immobili da proporre. Non per nulla il nostro CEO ha deciso di aprire le adesioni al Progetto a mesi alterni così da avere il tempo necessario ad individuare gli immobili migliori sulla piazza e far sì che lo standard elevatissimo di servizio offerto non cali minimamente, anzi, se possibile aumenti ulteriormente.
  4. Ricerca e selezione degli inquilini: ormai la squadra è talmente affiatata ed il processo efficiente che questo non sarebbe assolutamente un problema. Anzi, diventa un punto di forza.
  5. Gestione del complesso: stiamo gestendo quasi 400 unità divise sul territorio, con circa 150 proprietari diversi, gestirne 50/100 tutte concentrate in un unico posto sarà una passeggiata di salute!
  6. Conoscenza approfondita del mercato e del territorio: ormai possiamo affermare senza tema di smentite che Cleveland ed il suo mercato immobiliare non ha più segreti per noi. Sappiamo esattamente dove sarebbe profittevole costruire un complesso immobiliare, dove sarebbe più semplice da affittare le unità, dove le persone cercano perché vicine al lavoro o piuttosto cercano le famiglie perché vicine a scuole e parchi.
  7. Costi di costruzione: collaboriamo con diverse imprese di costruzione. Non ultima, una new entry di cui Giuseppe vi parlerà nella Live per Investitori molto promettente. Basti sapere che l’esperienza accumulata in 30 anni di immobiliare, in 15 di affari in USA ed in 2 di attività a Cleveland è garanzia di qualità e competitività dei prezzi.

Insomma, se per un investitore esterno (non presente fisso a Cleveland), un’impresa simile potrebbe apparire irrealizzabile, troppo complessa da mettere assieme o comunque troppo rischiosa, per noi del Progetto JCGREI Passive Income, grazie a Giuseppe Cicorella ed alla struttura che ha creato in loco, diventa molto più alla portata.

Pensate solo a questo scenario: possibilità di diventare proprietari di unità immobiliari completamente nuove a costi di produzione ($60/70K?). Società che gestisce l’individuazione e selezione degli inquilini. Stessa società che gestisce l’immobile in ogni suo aspetto. Possibilità di facile rivendita dell’unità acquistata.

E tutto questo comodamente dal divano di casa nostra e magari senza dover nemmeno sborsare un euro perché sempre il nostro CEO si è curato di farci rifinanziare le nostre proprietà affittate? Sogno o son desto?

Nessun sogno, questi sono gli obiettivi di crescita e sviluppo di Giuseppe Cicorella e del suo Progetto. Finora tutto ciò che Giuseppe ha promesso, ha mantenuto.

Certo, le opportunità migliori verrano prima offerte a chi ha dimostrato in tempi non sospetti di credere al Progetto.

Quindi vi invito a fare due cose, solo due ma fondamentali:

  1. Investite se ancora non l’aveste fatto. Il momento è eccezionale ma non durerà in eterno.
  2. Non mandate messaggi ad Elena Armellini, l’Assistant Manager del Progetto per chiederle info sul Progetto JCGREI Building Complex perché non c’è ancora alcun progetto in essere, abbiamo appena iniziato a lavorarci. Dateci tempo.

Alla prossima settimana!

Timoteo Pasquali

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