Investire nell’immobiliare USA senza soldi?

“Vendere immobili all’ingrosso? -Esattamente.
Posso iniziare senza soldi? -Certo.
E diventare ricco? -Assolutamente, ci sono vari esempi.
Ci vuole tanto lavoro? -No, basta un’oretta al giorno al massimo.
E come faccio a cominciare? -Guarda caso ho giusto un corsetto fresco fresco, con $1997 te la levi e non ci pensi più!”

Questa più o meno è la conversazione tipo tra chi propone il wholesaling e l’incauto potenziale investitore immobiliare privo di capitali.

Gli viene dipinto un mondo che, in teoria, sarebbe possibile, ma nella realtà dei fatti (come in tutte le cose, oserei dire) per diventare reale, richiede un immenso e costante impegno che, onestamente, potrebbe essere utilizzato molto più proficuamente in altri ambiti.

Quindi, detto che il wholesaling non è la soluzione migliore nel panorama degli investimenti immobiliari ed anzi, pochissimi riescono a renderlo un’attività profittevole, cosa è di preciso quest’altra diavoleria americana?

Esiste anche in Italia

Questa volta non è una novità tipicamente americana, lo facciamo anche in Italia e lo chiamiamo short trading, se vogliamo sembrare trendy, o cessione del contratto preliminare, se siamo più tradizionalisti.

In cosa consiste di preciso? Io, investitore senza fondi, faccio un contratto preliminare con una controparte interessata a vendere una sua proprietà e poi vado sul mercato e cerco di vendere questa proprietà ad una cifra più alta così che possa ripagarmi l’impegno profuso.

Per fare due numeri: firmo un preliminare per acquistare una proprietà a 50mila euro (diritto ad acquistare a quella cifra) e poi, in pratica cerco di vendere a qualcun altro questo diritto a 10/15mila euro.

Se riesco, il proprietario venderà ed incasserà 50mila, l’acquirente avrà pagato l’immobile per esempio 58mila ed il mio compenso sarà la differenza, 8mila.

Wholesaling in USA

Ed in USA come funziona? Praticamente alla stessa maniera. Si chiama double close o assignment.

Molto semplice, no? Non proprio.

Come è evidente da subito, il primo scoglio, che poi è quello più grande in assoluto, è il trovare una proprietà che sia venduta sotto il prezzo di mercato. Ed anche parecchio sotto.

Senza questo non c’è attività economica perché non troveremo mai nessuno che compri ad una cifra che ci permetta di fare un profitto. E se anche dovessimo trovarlo una volta, di sicuro non potremo costruire un business sui colpi di fortuna.

Altro aspetto importante a cui fare molta attenzione è l’avere ben chiaro che noi, in qualità di wholesalers, non possiamo mettere in contatto venditore e compratore e farci pagare una commissione per l’attività svolta, ne’ possiamo informare della possibilità di acquisto nostri amici investitori o agenti in cambio sempre di una commissione: in entrambi i casi si configurerebbe l’illecita attività di agente immobiliare senza licenza che in USA non è davvero vista di buon occhio!

Un’oretta al giorno?

Insomma, nell’oretta al giorno di lavoro che ci hanno propinato, dovremmo:

1. Creare una strategia ripetibile di contatto di venditori e acquirenti;
2. Costruire un database di potenziali investitori;
3. Diventare esperto del mercato immobiliare in cui operiamo (vedo persone che operano a Cleveland dalla California senza mai esserci stati in città… dei pazzi furiosi sono!);
4. Avere un’idea ben precisa di come si ristruttura un immobile e dei costi collegati;
5. Avere accesso ad un paio di contractor di fiducia per potergli passare il lavoro eventualmente;
6. Ideare ed implementare un piano di marketing sia per trovare proprietà che per rivenderle;
7. Approntare tutta la documentazione legale necessaria;
8. Creare una relazione con una title company disponibile a lavorare con wholesalers (non tutte lo sono);
9. Sviluppare un sistema che renda efficienti e ripetibili tutte queste operazioni.

Una passeggiata, direi, no?

Come è evidente, il business esiste, c’è chi ha creato vere e proprie attività economiche specializzandosi nel wholesaling, ma è chiaro che non sia un’attività che si possa svolgere a tempo perso in maniera saltuaria. Come ogni business richiede capacità, impegno ed ore ed ore di lavoro.

Tutto questo considerato, ne vale la pena?

La mia personale opinione è che non ne valga la pena. E questo per un motivo molto banale.

Vi faccio un esempio: la regola d’oro per un flipper (investitore che compra/ristruttura/rivende) in USA è acquistare al 70% dell’ARV (After Repaired Value, valore post ristrutturazione) meno i costi di ristrutturazione.

ARV dell’immobile: 200mila.

Costi ristr.: 40mila

Prezzo di acquisto: 70% di 200mila, meno i costi. Nel nostro caso, 100mila.

Siccome il mercato principale di un wholesaler è quello degli investitori immobiliari che operano flipping o messa a rendita, ma che comunque devono prima o dopo potenzialmente rivendere l’immobile, nel nostro esempio dovremo pagare l’immobile non più di 85/90mila per averci il nostro guadagno.

Ve lo immaginate quanti immobili così sottocosto ci siano sul mercato? E che non presentino poi imprevisti gravi nelle ristrutturazioni, tipo problemi alle fondamenta per esempio… non molti davvero.

Ecco perché sulla carta il wholesaling è un ottimo modo per investire senza capitali, ma nella realtà solo pochissimi sono riusciti a renderlo un business vero. E l’hanno fatto creando strutture che operano sui grossi numeri e non sui grossi guadagni per ogni operazione.

Conclusioni

Volete il mio consiglio?

Avete tre possibilità:

1. Lavorate duramente, createvi magari un’attività complementare che vi garantisca un ulteriore flusso di reddito e non appena ne avete la possibilità, investite nel Progetto JCGREI 2.0;
2. Trovate dei finanziatori tra amici, parenti, familiari vari, colleghi di lavoro ed investite nel Progetto JCGREI 2.0;
3. Aspettate che @GiuseppeCicorella crei il suo progetto di crowdfunding e tramite quello, con i capitali che avete, iniziare ad investire nel Progetto JCGREI 2.0;

Chiaro no?! Ripetetelo come un mantra: devo investire nel Progetto JCGREI 2.0.

Alla prossima settimana!

Timoteo Pasquali