Turn-key Rental Properties – Cosa sono?

L’Approfondimento del Lunedì

La settimana scorsa sono stato contattato via mail da una persona che voleva alcune informazioni sul Progetto JCGREI nel quale sono investitore e col quale collaboro da ormai più di un anno e mezzo. Mi fa sempre piacere poter parlare con qualcuno della mia passione (ormai diventata anche lavoro) perché sono profondamente convinto che sia una delle migliori forme di investimento disponibili sul mercato. E troppo spesso viene considerata riservata ad un elite di investitori quando in realtà non è affatto così. Ma comunque, veniamo al punto dell’approfondimento.

E’ apparso chiaro fin dalle prime righe della mail che la persona che mi aveva scritto non fosse uno sprovveduto, anzi, sembrava nettamente più informato del 90% di coloro che di solito mi contattano. Al tempo stesso, però, da buon italiano, sembrava intenzionato prevalentemente (se non esclusivamente!) a scoprire dove si nascondesse la fregatura. E questo atteggiamento tende a farmi diventare particolarmente pignolo e puntiglioso nelle mie spiegazioni, quindi mi scuso fin da ora se per la lettura di questo articolo dovrete dedicare un po’ più tempo del solito. Vi garantisco, però, che ne vale assolutamente la pena.

Comunque, per venire al soggetto della chiacchierata, il mio interlocutore mi chiedeva che differenza ci fosse tra il Progetto JCGREI e le varie società americane (prevalentemente, ma non solo) che propongono turn-key rental properties online.

La risposta breve è: un’enorme differenza! Ma vediamo di preciso perché e cosa nello specifico sono queste sconosciute turn-key rental properties: turn-key: basta girare la chiave; rental properties: immobili da affittare; in pratica un investitore acquista immobili fatti, finiti, affittati e già gestiti da una società di property management. Ok, data una definizione generale e capito di cosa stiamo parlando, passiamo agli ovvi lati positivi di questo tipo di investimento:

  1. Sono facili da trovare, l’offerta è considerevole e come detto ci sono molte società online che le offrono. Questo perché? Beh, è presto detto: io sono una di queste società, trovo un ottimo affare sul mercato, lo acquisto, lo ristrutturo, lo affitto e finché non riesco a rivenderlo questa proprietà comunque mi genera un flusso di cassa positivo (senza considerare l’eventuale possibilità di rifinanziarlo e ripetere il ciclo). Non male, no?
  2. Compro un prodotto fatto e finito, non mi devo occupare praticamente di nulla.
  3. Produce entrate dal primo giorno.
  4. E’ possibile trovare affari che abbiano un ROI del 10/15% lordo (impensabile in Italia!).
  5. Posso diversificare facilmente acquistando in zone diverse della città o addirittura dello stato o persino degli Stati Uniti!

Bene, e tutti questi aspetti positivi valgono anche per il Progetto JCGREI che replica in buona parte questo modello di business. Anzi, grazie all’esperienza trentennale del CEO Giuseppe Cicorella sono stati apportati degli accorgimenti che superano i lati negativi del tipico investimento in turn-key rentals che ora andremo a vedere e lo rendono drasticamente preferibile e più sicuro come investimento.

Gli aspetti negativi:

  1. Nella stragrande maggioranza dei casi sono venduti a prezzi relativamente alti, a prezzi di mercato.
  2. Bisogna incrociare le dita ed avere totale fiducia nella società di property management, nella speranza che ci gestisca nel migliore dei modi la nostra proprietà (cosa non sempre scontata, tutt’altro!).
  3. Stesso discorso del punto precedente ma questa volta per quanto riguarda la società da cui acquistiamo l’immobile. Purtroppo, come in ogni settore, ci sono personaggi privi di competenze e/o scrupoli che truffano l’incauto investitore, sia vendendo a prezzi eccessivi, sia facendo ristrutturazioni di scarsa qualità, sia non facendole proprio.

Come il Progetto JCGREI supera questi aspetti

A questo punto il mio interlocutore era molto coinvolto nella chiacchierata e certo di aver scoperto la maniera migliore di investire nell’immobiliare americano direttamente dall’Italia. Vi anticipo subito che non rimarrà della stessa opinione alla fine delle mie spiegazioni! E questo perché obiettivamente il Progetto JCGREI è su un altro pianeta. Ma vediamo nello specifico perché.

In primis, basta guardare i prezzi di mercato. Una duplex turn-key rental property a Cleveland viene venduta mediamente a 120mila dollari. Il Progetto, grazie ai contatti stabiliti dal CEO Giuseppe Cicorella in anni di affari negli USA, ha accesso a canali privilegiati di approvvigionamento e questo garantisce l’acquisto di proprietà a sconto rispetto al prezzo di mercato anche del 25/30%. Per dare un’idea, 2 duplex ristrutturate ed affittate sono acquistabili nel Progetto con 140mila dollari (70mila l’una invece di 120mila!).

L’altro aspetto fondamentale è che investendo nel Progetto JCGREI si diventa business partner del Progetto stesso. Quindi la mia sorte, come investitore, è legata a quella del mio socio. E chi è il mio socio? Una corporation (equivalente ad una SPA) operante da anni sul mercato americano con un asset immobiliare di diversi milioni di dollari. Insomma, garanzia di totale solidità ed esperienza.

Come dice sempre Giuseppe Cicorella:

‘Siamo sulla stessa barca, se entrano gli affitti guadagniamo entrambi, se ci sono delle spese, spendiamo entrambi. Quindi è interesse del Progetto far sì che tutto funzioni nella maniera migliore’.

Parliamo poi un attimo del ROI medio che il Progetto sta garantendo ai suoi Investitori. La percentuale si attesta stabilmente su un 25% lordo. Nettamente superiore a quello offerto da qualsiasi società di turn-key rentals e assolutamente inavvicinabile sul mercato italiano o su quello di qualsiasi altro Paese estero.

L’ultima differenza consistente tra le due modalità di investimento riguarda la gestione dell’immobile. E questo per tre motivi in particolare:

  1. Nel caso delle turn-key rentals ci dobbiamo affidare a chi è stato messo lì dalla società che le vende, almeno fino alla scadenza del contratto; con il Progetto JCGREI invece la società di property management è un’emanazione diretta del Progetto stesso e quindi, di nuovo, avrà interesse a gestire l’immobile nella maniera migliore possibile.
  2. Per le turn-key rentals il costo di gestione dell’immobile è pari mediamente ad un 10/15% degli affitti annuali incassati. Poniamo un affitto di $1000 mensili, quindi $12000 annuali, il costo della società di property management è minimo $1200, più spesso $1800 l’anno. Più vari balzelli per interventi di emergenza, notturni, festivi e altre cose simili. Con il Progetto questo costo è a carico del Progetto stesso e quindi pari a zero per l’investitore. Bel risparmio, no?
  3. La selezione degli affittuari. E’ semplicemente un aspetto fondamentale. La differenza tra un ottimo investimento ed un possibile buco nero. Spesso, furbescamente, le società che vendono turn-key rentals non vanno troppo per il sottile nella selezione: l’importante è riempire l’immobile, soprattutto se hanno la ragionevole aspettativa di venderlo rapidamente. Ma non solo! Ogni selezione e stipula di contratto ha un costo per il proprietario. Mediamente questo costo è pari ad una mensilità di affitto (nell’esempio precedente, $1000 all’anno). E questo è ricorrente. Cioè, nella migliore delle ipotesi in cui l’inquilino rimanga per più anni, ogni anno il proprietario dovrà riconoscere una mensilità alla società di property management. Tutto questo non si verifica con il Progetto JCGREI, primo perché essendo business partner è interesse del Progetto far sì che l’inquilino selezionato sia il migliore possibile, secondo perché è il Progetto stesso a farsi carico del costo della selezione e della stipula del contratto e quindi per l’investitore l’intero processo è a costo zero. Di nuovo, bel risparmio, no?

Ah, e qui quasi dimenticavo di sottolinearlo nella disamina degli aspetti fondamentali del Progetto JCGREI per il mio interlocutore perché è una novità introdotta da pochissimo. Forse questo poteva essere l’unico punto debole della versione precedente del Progetto. Bene, per volere del CEO Giuseppe Cicorella il Progetto si impegna a garantire le prime 3 mensilità di affitto nel caso (molto remoto, ovviamente, ma bisogna prevedere e prevenire anche l’assurdo, se possibile) che al momento dell’investimento e dell’acquisto degli immobili, questi per una qualche causa di forza maggiore non fossero già completamente affittati.

A questo punto il mio interlocutore ha saggiamente deciso di rivedere le sue opinioni iniziali in merito alla modalità migliore per investire nel mercato immobiliare negli Stati Uniti: il Progetto JCGREI di Giuseppe Cicorella non teme assolutamente confronti.

  1. Nasce dall’esperienza trentennale nell’immobiliare del suo CEO;
  2. dalle migliaia di operazioni portate a termine direttamente negli USA negli ultimi 15 anni;
  3. dall’esperienza accumulata attraverso la collaborazione con importanti istituti di credito internazionali per la creazione di fondi immobiliari, come JP Morgan per citarne uno;
  4. dalla possibilità di sfruttare canali privilegiati di acquisto;
  5. dalla serietà del suo CEO e fondatore, provata in 30 anni di attività senza una macchia.

Bene, eccoci giunti alla conclusione di questo primo approfondimento del lunedì. Ogni settimana scriverò un articolo che aiuti a chiarire le idee a chi fosse interessato ad investire nel real estate (immobiliare) americano. Con gli strumenti attuali e grazie a persone (visionari li chiamerei!) come Giuseppe Cicorella la distanza Italia – USA è stata praticamente  azzerata e l’accesso a questo tipo di investimento è diventato possibile per una grandissima parte di investitori. Il mio obiettivo è di portare a conoscenza di più persone possibili questa opportunità.

Un saluto!

Timoteo Pasquali

PS sì, come avrete immaginato, il mio interlocutore ha iniziato il processo per diventare un investitore effettivo del Progetto JCGREI Passive Income… come dargli torto!

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